利回り向上の事例その1

2018年01月15日

2014年に廿日市市の大野にアパートを購入しました。

この物件も一度も表に出たことはありません。

売主さんが高齢になってきて相続のことを考えた時に息子さんに相談したところ、

サラリーマンなのでアパート経営はしたくない、現金化してほしいと言われたそうです。

この物件を管理していた不動産屋さんから直接情報をいただきました。

販売価格は8000万円。

表面利回り12%弱。

現状でそのまま購入しても今の相場からしたら十分すぎる案件です。

500坪の敷地に4棟のアパートが建っていて全16戸の物件です。

その敷地の道路に面したところに40坪弱の空き地がありました。

きれいな長方形です。

なぜそこだけ空き地なのかよくわからなかったのですが、そこを見てひらめきました。

当時は住まいるセンターを立ち上げたばかりの年です。

まだ法人名義でアパートのような長期の借り入れが難しい時でしたので、アパートの

融資は個人でということになりました。

そこで、空き地の部分を購入前に売主さんに区分してもらって、空き地の部分は

法人名義で建売をしますということで短期の融資、残りを個人で投資用のローンで

というように分けてもらうことにしました。

法人での土地購入価格は700万円。

アパート部分は7300万円。

この時点で利回りは1.5%向上です。

法人で購入した部分はその後住宅を建築して建売で販売しました。

こちらでも利益が出ています。

現状で判断するのではなくその土地建物の可能性を最大限に引き出すのが不動産投資です。

建売は不動産業者でないと難しいですが、例えば今回のような空き地があるのならそこに

自販機を置くだけでも収入は増えます。

物件購入前や購入後にじっくり物件を見て周辺を歩いて回り、しっかり時間をかけて

その土地建物の可能性を探る。

ここまで愛情をかけないと土地建物は死んでしまいます。

もちろん遠方や本業の関係で管理会社に丸投げとなる方も多いとは思います。

それでも丸投げの前に購入した物件の大ファンになって至るところまで管理会社に説明できる

ようになっていればいいカモにされることはなくなります。

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